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杭州酒店式公寓受热捧 成为“黑马”其实不意外

来源:浙江在线-浙江日报  发布日期:2016-08-15
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  钱江南岸一座酒店式公寓14楼样板间里,看房者络绎不绝。东向房间的落地窗外,左边是潮起潮落的壮阔江面,右侧滨江区政府商圈尽显繁华便利,销售员小张指着不远处一幢黑色酒店式公寓:“‘网红’都在那里。我们离它这么近,不愁租不出去。”

  据浙报传媒地产研究院统计,7月,杭州酒店式公寓成交异军突起——4547套、占总成交商品住宅的23.2%,创历史新高。要知道,去年一年酒店式公寓也仅成交了13508套。

  酒店式公寓,成为当下杭州楼市最炙手可热的“网红”。这背后的“洪荒之力”,究竟来自何方?目前是投资的好时机吗?

  新兴经济活跃带来滨江火爆行情

  销售员小张所指的,就是星辉城,它还有个别名——“网红基地”。事实上,滨江区政府板块的酒店式公寓,如汉峰公馆、君尚金座、双城国际等,也住着不少“网红”,扎堆着许多“主播”“淘宝店主”的工作室。酒店式公寓,因其兼具居住与办公的双重属性,成了“互联网+”新经济产业链中重要一环。

  新经济的“洪荒之力”,体现在滨江区酒店式公寓去化上——全杭州速度最快、价格最高、租金也最高。7月,杭州市区酒店式公寓成交前十位中,滨江区占据3席,其中,居榜首的是位于滨江腹地的高润·云杉郡,售出542套,均价1.6万元。其销售人员告诉记者,4.8米层高的LOFT,开盘2小时便告售罄。另外,滨江区政府板块的江滨澜廷和金铂湾,均取得了不俗的业绩。

  “这既有市场真实的需求,也有一部分投资需求。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析说。滨江区的房租杭州最高早已是不争事实,据杭州我爱我家统计,7月滨江区房租涨幅全杭州最高,7月平均租金4820元,比6月涨了265元。其中,酒店式公寓租金回报更高,“2013年左右,月租金4000多元。”一名中介说,“现在,42平方米月租金大概5000元,80平方米要8000元。”

  高销量、高租金背后,隐藏着怎样的玄机?“滨江区另外还有一块牌子——杭州高新技术产业开发区。它是杭州高新技术产业集聚地,有很多著名的企业,像阿里巴巴、网易、海康威视等。”丁建刚说,“酒店式公寓对住宅有一定的替补作用。因为整个市场中有一部分年轻人,特别是80后,甚至90后,他们非常希望居住在自由的空间。不需要很大,但是服务要比较好,生活配套设施要比较全,最好一个拉杆箱就能解决问题,周边所有的餐饮、娱乐、休闲、会客等等这样的功能,都要齐全,交通便捷,这是酒店式公寓的优势。而在整个滨江区域中有很多这样的年轻人,所以酒店式公寓的需求是比较旺盛的”。

  2016年上半年市场表现已经证明了这一点,滨江的酒店式公寓成交占比,比2015年的比例提高了将近一倍,达到了14.4%。庞大的产业基础,强大的新经济活跃度,带来大量年轻人口流入,区域楼市步入良性循环。除了滨江,下沙金沙湖板块和城西,也是“网红”聚集地,这三个板块也是杭州上半年酒店式公寓租金涨幅最大的板块。此外,位于拱墅区的杭州新天地,7月酒店式公寓成交147套,这里是跨境电子商务产业园,“跨贸小镇”落户于此,为其带来了不少有商住需求的创客人群。

  购房理念升级引来投资改善需求

  “其实,全杭州的酒店式公寓,最近都呈现出热销势头。”杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者。数据显示,今年春节之后,杭州市区酒店式公寓成交量开始上扬,截至7月底,共成交18575套,远超过去年整年成交量;价格从去年以来就一直在12000元至17000元的价格内小幅浮动;库存25977套,如果按今年的销量速度算,去化时间已不足10个月。

  杭州酒店式公寓市场发展趋势,正向一线城市靠拢。数据显示,今年上半年,北京酒店式公寓销量频刷新高,4月的销售占比超过50%。上海的行情同样火爆:4至6月,成交量比去年同期增长148.5%,占比高达44%,远高于去年同期的15%。

  消费升级的大背景下,人们生活理念、消费理念、住房理念正快速更迭,成为推动酒店式公寓热销的另一股“洪荒之力”。一方面,“网红”所代表的一部分80后、90后群体,非常希望居住在自由的空间中,对配套交通服务要求高。低总价、低门槛的酒店式公寓,正好符合了这些年轻人的居住需求。另一方面,一些更为年长的、以改善为主的购房人群,也摒弃了传统观念,将目光投向了地理位置优越、服务更好、更具性价比的“改善型”酒店式公寓。

  住在市中心某高档楼盘的王女士一家,虽然房子有130多平方米,但三代同堂让王女士越来越觉得生活空间狭小,将来万一再生二胎就更住不下了。最近,王女士卖旧买新,“换”了一套华家池板块滨江房产开发的酒店式公寓“华幕”,236平方米、4室2厅4卫,豪装,但均价却不足3万元。同样的总价,如果换成这里70年产权的住宅,只能买到140平方米。“酒店式公寓产权比住宅缩水了30年,但性价比反而高了。”王女士说,“我不想因为买房而降低现在的生活品质,生活水准永远是第一位的。”

  在滨江·华家池销售部的许经理眼里,王女士正是他们的目标客户,“享受型的”。随着人们住房需求的升级,“王女士们”正变得越来越多,一些房地产企业精准把握住了这种趋势,推出了符合细分市场需求的产品。许经理告诉记者,“华幕”5月开盘的13号楼共103套酒店式公寓,面积236平方米和277平方米,目前已经去化九成,购房者大多为改善型,基本是自住,“还有一些来自北京、上海的浙江籍客户购买”。

  除了热销的板块、热销的项目外,杭州酒店式公寓也分化加剧。根据统计,目前下沙酒店式公寓库存压力较大,仅宝龙城市广场、龙湖·滟澜星座等几个项目,待售房源就超过4000套。此外,临平也一直是酒店式公寓的饱和地带。

  “硬伤”不可忽视现在投资仍须谨慎

  酒店式公寓的热销与投资客的涌入不无关系,那么对于普通家庭而言,现在还是投资酒店式公寓的好时机吗?

  业内专家介绍说,跟普通住宅相比,酒店式公寓也存在明显的缺点,可以概括为“四高一低一不能”,具体说来就是首付比例要50%、贷款利息是普通住宅的1.1倍、契税高达3%、商业水电,而产权年限只有40年,并且不能落户。专家认为,酒店式公寓“产品本身有缺陷,只能满足一定阶段的居住需求,生命周期短”。

  “一般人结婚之后才买房,但酒店式公寓目前还不能落户、无法享受学区。另外,有些在‘新政’之前的酒店式公寓不通煤气、没有烟道,油烟稍大的菜都没法做,不适合大多数中国家庭的生活。”周包军认为,酒店式公寓主要还是用于过渡型居住。不过在许经理的客户眼里,有些“缺陷”并不是真正构成障碍:“无法落户上学,子女可以读民办;商业水电,一年算下来也就比住宅贵5000元;物业费与住宅一样……地理位置、舒适程度和产品品质,才是客户最关心的。”

  酒店式公寓从保值增值上,也无法媲美住宅,最大“硬伤”来自产权时间短。但许经理反问:“那些老旧的二手住宅,产权可能也只剩下40多年了吧。”

  产权时间对于酒店式公寓的影响,更多地体现在二手房交易上。“开发商拿地时是40年,开发还要两三年,实际拿到手里时,产权剩下30多年。试问10年后,谁愿意接盘只有20多年产权的房子?”一名业内人士分析。

  “目前酒店式公寓在二手房交易市场上的表现不是太好。”周包军告诉记者,有价无市、转手艰难,购买酒店式公寓,投资者要做好长期持有的打算,否则还是谨慎为宜。

  【浙江新闻+】

  商住房成一线城市投资热点

  中国指数研究院发布的“2016年7月百城价格指数”显示,深圳、上海和北京的新建商品住宅价格以超过15%的涨幅继续领涨全国。

  由于北上深的住宅价格依然奔跑在“快车道”,不少“被限购”的刚需开始转向商住房市场,一些机构和个人投资者也敏锐地嗅到新商机。专家认为,未来商办物业资产证券化将在使投资者获得可观回报的同时,协助商业地产去库存。

  中原地产数据显示,今年上半年,北京商住房销量频刷新高。其中,4月份商住房销售占比超过当月全部住宅成交量的一半以上,通州区的商住成交量更是达到66%。

  上海的商住房行情同样火爆:自今年3月底住宅限购政策升级以来,上海商住房交易市场持续活跃,4至6月成交面积达67.68万平方米、共计11606套,比去年同期分别增长148.5%和132.7%;商住房占全部商品住宅成交的比重高达44%,远高于去年同期的15%。

  上海中原地产高级研究员龚敏表示,一线城市商住房销量之所以如此火爆,主要是因为住宅长期限购以及“限购令”可能进一步升级的预期所致。

  今年5月,北京市通州区将商务型公寓纳入限购范围;上海银监局日前则表示,将加强房地产信贷风险防控。记者调查发现,多数在沪工作的外来人口存在购房需求,“沪九条”实施后,由于未达到最低5年的社保缴纳年限,他们不得不转向尚未限购的商住房。此外,由于市场对上海房价上涨的预期仍较强烈,购买商住用房的群体除了非沪籍刚需群体外,也包含了部分本地投资客。

  在上海工作的杨先生最近卖掉了一套厦门老家的房产,准备在上海购置一套酒店式公寓。他对记者表示,在上海每个月5000多元的房租让我倍感压力,因此我决定把厦门的房子卖掉,在上海置换一套商住房。

  业内人士认为,在住宅限购不放松的情况下,一线城市商住房销售未来仍将呈现量价齐升。中原地产数据显示,今年4至6月,上海商住房成交均价同比增长17.7%,远高于同期商品住宅的增幅10.9%。

  商住房量价的快速攀升,让一些专注于“城市更新”项目的房地产基金嗅到了市场机遇。商业地产私募股权基金高和资本董事长苏鑫表示,当前,一线城市核心区域的高端公寓面临产品结构换代,高和投资收购商业物业进行升级改造,再以旗下基金自持运营获取回报。据悉,目前高和资本在北京、上海核心区域的投资总额已超过240亿元。

  据新华社

责任编辑:桂信怡