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杭州豪宅市场爆发 今年前8个月成交量超去年全年

2016-08-18 来源:杭州网

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  近段时间,杭州楼市简直进入了豪宅时代。大家绿城·金麟府、金茂府、滨江·锦绣之城,及先前绿城九龙仓·柳岸晓风等豪宅楼盘的轮番亮相,让杭州购房者陷入了“疯狂”——排队看样板房、托关系买房的火热场景持续上演。

  在这拨购房者群体中,除了自住改善居住环境,有相当一部分人属于投资客。

  豪宅真的适合投资吗?从近几年二手豪宅市场的表现,及未来供应量来看,投资豪宅可能更需谨慎一些。(备注:本文豪宅特指单价高于35000元/平方米的住宅。)

  今年豪宅成交已创历史新高

  豪宅市场的爆发,其实早已开始。

  据快房网K指数研究室数据,截止到8月15日,杭州市区(含余杭、萧山、大江东)已累计成交豪宅3975套,超过2015年全年的3462套,创2009年以来最高纪录。

  在豪宅成交的区域分布中,江干区占了最大比例,成交1715套,占成交总量的43%;上城区、西湖区、拱墅区依次位列第二、三、四位。

  从豪宅分布的板块来看,江干区的凯旋路、钱江新城、景芳是豪宅的主要聚集地;在上城区,豪宅主要集中在钱江新城、南星单元、紫阳单元;西湖区主要是在蒋村、文教板块,而拱墅区的豪宅主要分布在市中心、申花、桥西。

  住宅物业类型中,公寓类豪宅仍旧是成交主力,共成交3685套,占比超9成,比2015全年增加562套。

  最近几个单价4万级别的豪宅楼盘的火热表现,更是将豪宅的热度推向了高峰。金麟府、金茂府和锦绣之城等楼盘,几乎都出现了“抢房”场面。

  三年前交付的豪宅

  现在售价与买进价格基本持平

  豪宅市场这么火热,投资的话,靠谱吗?

  多个中介门店反馈的信息显示,二手豪宅市场表现并不活跃,涨价的能力也不如刚需改善楼盘,因为它的起始房价基数已经相对较高。

  钱江新城某豪宅楼盘,2013年的成交均价高达50000元/平方米。交付后近三年时间过去了,如今大多数房源的挂牌价仍是50000元/平方米左右。算上利息和本金投资成本,大部分购房者是亏本出售的。

  还有某知名豪宅,多年前价格就已达到60000元/平方米。而现在,二手房价格仍然是这个价格,甚至还更低。

  中介工作人员表示,豪宅购房者的经济实力普遍很强,很多人其实不愿意花高总价买入住过的二手房。“富人比较在意房子前主人的情况,比如前主人若是生意失败,或者破产,购房者还是在意的。”

  据介绍,杭州某豪宅小区近三年来仅出现10余套二手房交易。

  豪宅精装修易折旧投资倾向毛坯房

  造成二手豪宅交易低迷、涨价乏力的另一个原因是,精装修易折旧。

  现在的豪宅楼盘,基本上是每平方米4000-5000元的高档精装修,这其实是很容易折损的。如果一套新房交付后几年没有入住,精装修的墙纸会变得灰灰的,白色的橱柜有可能发黄;黄梅天时,衣柜也有可能发霉。

  如果一套豪宅交付5年还没有卖出去,基本上装修就要打5折了。所以如果是投资,不少人还是喜欢选择毛坯房。

  参观精美样板房的时候,大部分人会被那些精美的软装迷住,可是这些并非交付标准,与房子本身好坏没有任何关系。有位田先生表示,有一次他看了一套软装全配好的样板房后非常心动,再去看了自己想买的那套符合交付标准的、无家具的裸房,一下子清醒过来,马上就打消了买房的念头。

  未来或将新增1.2万-1.4万套豪宅

  除了易折旧的精装修,比较充足的供应量也是影响二手豪宅市场的原因之一。

  快房网梳理2014年-2016年8月成交的地块后发现,楼面价大于18000元/平方米的住宅、商住地块共有22宗(高价地通常会打造成豪宅)。其中有15宗地块的项目还没有上市,当中又有12宗是今年成交的。

  这15宗地块,土地价值583.7亿元。如果相应的15个豪宅项目在今年底或者明年陆续上市的话,杭州的豪宅体量将新增245.33万平方米。按照今年豪宅房源热销面积段120-140平方米计算,未来豪宅市场预计会有1.2万-1.4万套入市。

  前七个月杭州市区去化3667套豪宅,按这个去化速度,15个豪宅项目的房源需要23-27个月去化。这还是在火爆楼市背景下、不考虑目前可售豪宅等前提条件下,得出的乐观计算结果。

  豪宅并不是稀缺产品,购买力强劲的富人们自然会倾向于新房。

  改善居住环境好选择

  作为投资则需谨慎

  因此,从二手市场的表现来看,投资豪宅需要谨慎。当然,一些配套齐全、供应特别稀缺的板块,无论什么样的房子,保值增值功能都会更加突出。

  如果你只是为了改善居住条件,豪宅不失为优质选择。它有地暖、中央空调、新风净水系统,户型设计更合理;整个小区的业主群体相似;也不用忍受别人家的装修噪声;而且新房总比你现在住的老房子更保值。对改善人群来说,豪宅有诸多优势,假设经济实力足够,还是很值得购买的。

  2016年豪宅市场的热销,与投资渠道的缺失以及改善型需求的放量有密切关系,预计这种情形还会持续一段时间至今年年底,等待市场需求完全释放后,会逐渐趋于平稳。

责任编辑:沈冲

责任编辑:陈雯 张巧英 张康康

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