中新浙江网7月6日电 由《东方早报》东方置业会全程策划组织的“温州太太理财团”将于近期抵沪，对上海的房地产市场进行实地考察。据了解，“温州太太理财团”此行将重点考察上海的商铺市场，上海商铺投资在炎热的7月再度升温。

　　从今年1月份，上海商铺月成交量达到28.09万平方米，环比增加15.67%，同比增加84.10%，当月均价11333元/平方米。4月，上海商铺成交量和均价再次上扬。据上证房产指数办公室独家合作单位——中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数字，4月上海商铺综合指数为2438点，较上月上涨了12点，环比涨幅为0.49%。

　　而现在的股市“跷跷板效应”更加大了商铺投资的热度。5月末以来股市的大幅震荡，使得部分资金分流。在牛市获利后，一些投资者转向商铺投资，以求更加稳健的回报。

　　中国指数研究院华东分院有关专家表示，一般来说，商铺投资主要着眼于租金回报率，目前，上海商铺的租金回报率大约在8%左右。

　　理财指南

　　什么样的商铺才是黄金商铺

　　商铺成为投资新宠，然而，投资者的理性却是相对缺乏的。有关专家指出，并非高投入就能带来高回报，商铺的价值高低与否主要取决于以下四个因素：

　　1.地段。地段是决定商铺价值的关键，好的地段可以拢聚人气，便捷的交通条件能相对降低购物者的成本。除了市中心商业区以外，新兴的社区商圈，地铁枢纽站，交通转运站都有望成为商铺未来的增长点。

　　2.商圈。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的“绩优股”。因此，投资者应多关注城市和商业发展规划。

　　3.人流量。商铺的价值最终决定于人流量，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交站、地铁站等)。商铺周边人员结构、商铺区域内居住人口从事的职业和行业，也直接影响商铺的市场消费。项目规模应该与消费人数匹配。一般来说，人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。

　　4.项目经营管理水平。确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。一般而言，选择有信誉的开发商在一定程度上可以保证这一点。

　　理财PK台

　　流行理财方式比较

　　如今，投资理财已经成为居民提高生活水平的重要动力，越来越多的人开始尝试多种投资方式，收入结构也变得更加多元化。目前比较流行的主要理财方式有股票、基金、地产、国债等几种。现对人们普遍关注的理财产品的安全性、收益状况、灵活性等指标进行对比：

　　投资种类安全性收益灵活性

　　股票较小较大较好

　　基金一般一般较好

　　商业地产较大较大一般

　　国债较大较小较差

　　潜力商铺

　　洋山港城投资指数★★★★★

　　准入门槛

　　小面积商铺及住宅：适合有闲散资金的普通市民

　　由于入市门槛比较低，对于普通市民来说最少20多万的资金量不大，用来投资中国未来的经济相比其他社区商铺要安全，这种低门槛、低风险的投资产品比较适合大众型投资。

　　大面积商位：适合具有专业的投资眼光，有一定投资经验和资金实力且长期进行商铺投资的人群

　　利润和风险成正比，从长远来看，取得良好的租金收益风险不大，值得提醒的是洋山港真正成熟需要3-5年，前三年的受益相对处于低水平，这部分风险已由开发商承担。

　　经营铺面：适合有自我经营的投资者

　　洋山港城作为洋山港唯一的集中商业配套，未来很有可能成为进出口贸易流通的首个平台，因此对于一些从事小商品贸易的业主可以考虑此类投资，但是养浦时间需要考虑。

　　利好因素

　　港口地产，珍贵稀缺：地产投资本身的相对易操作性、稳定性和高收益等特性使得商铺的价值有目共睹。而其中最为特殊和珍贵的一族"港口地产"以"港口+地产"的全新模式，将地产投资加赋港口经济的强大能量，有效保证了投资的稳定性、收益性，对于大众投资者而言，这将是诸多投资渠道中更为明智的选择。当地产投资"遭遇"稀缺港口经济，不但意味着可坐享港口强大吞吐量带来的强大人流，而且预示着地产发展将享受到港口经济的各项便利，进入港口经济启动的高速“航船”，随港口经济飞速上升。

　　以200亿撬动2000亿：洋山港城，洋山港唯一商务配套基地，在充分考量市场环境和条件的前提下，根据市场度身定制出一系列业态模式和规模，将以200亿的投入使整个投资充分融入高达60万人次的国际船员年流动量和年总计达数千万人次积聚港区中，融入洋山港港口经济的环境中。把资金投入洋山港，让它依托200亿的港口地产，分享2000亿的国家战略，演绎全新而稀缺的“港口+地产”模式，也许就是小资金撬动大市场的良好时机。

　　休闲渡假基地，引入游客：洋山港城中打造的休闲渡假基地，为渡假游客提供了一个亲近大海的机会。同时，游客对于洋山港城人气的聚集和高度的消费水平，也是对投资洋山港城最有力的保证。

　　中房晶街投资指数★★★★★

　　准入门槛

　　面积小(25-70平方米)、总价低，租售并举，满足人们的不同需求

　　利好因素

　　三林城大型社区，稀缺区位资源：中房晶街位于浦东极具潜力的中房三林城核心位置，作为社区配套的临街商铺，中房晶街将要面对的是人口导入已经相当成熟的中房三林城大型社区。包括金谊河畔、中房樱桃苑、阳辰·美景、美林别墅、金橘苑、金禾苑在内的数个大型居住社区。随着大量人口导入的基本完成，而现有日常生活的商业配套仅仅是几个零星的超市、菜场和一条叫安盛街的小型步行街，商业配套奇缺的三林城社区，中方晶街价值被看好。

　　轨道交通，“三隧三桥”：方便快捷在建中的轨道6号和10号线直通三林板块，上中路隧道，西藏南路隧道和打浦路隧道复线形成“三隧三桥”的越江交通新格局，多条路线进驻使三林板块增值潜质逐步显现。随着盛宴成功举办，国内外商家纷纷抢占先机，一时间，三林聚集商机无数。

　　产权年限长，高投资回报：中房晶街的商铺产权年限是70年，比起一般的商业用房年限长了30年，所以其投资收益也是按照70年的标准来计算的，因此“一铺养三代”的价值评估方法在中房晶街将得到大幅延伸。另外中房晶街25-70平方米左右的商铺面积、约80万总价的已经将商铺投资的门槛降低，而且相比浦东三林地区昌里路街铺的近40000元/平方米的售价，中房晶街商铺的上升空间非常大，高达7%的投资回报率使得晶街的投资价值得到了相当的提升。

　　九号商业广场投资指数★★★★★

　　准入门槛

　　投入数十万，每年丰厚的回报，十年内就能收回成本，适合有闲散资金的普通市民，也适合有自我经营的投资者。

　　利好因素

　　打破只租不售，轨道枢纽站点拢聚人气

　　九号商业广场是轨道交通9号线的终点站松江新城上盖物业，也是目前上海首个可售型的地铁产权商铺，投资价值不言自明。与过路站点相比，轨道换乘枢纽站点的商业物业升值更甚一筹，目前上海租金高、生意兴隆的轨道商业都是换乘枢纽站点的商业，也正因为如此，处于换乘枢纽站点的轨道商业被视为是最具投资价值的。

　　松江新城中心，百万人口导入

　　坐镇松江行政区域中心，毗邻区政府大楼、市民广场和思贤公园，占据松江地铁、公交的交通核心枢纽，为松江唯一的政治中心、交通中心、市民文化中心、旅游文化中心、商贸流通中心，"五心"交汇之地，衔接松江老城繁华、新城日趋成熟的居住环境，扼守嘉松公路，联动上海南北经济大动脉，地段显赫无可比拟。轨道交通九号线的开通，将松江行政中心、松江集镇、松江区属商业中心结合在一起，松江新城站，当仁不让地成为了松江商业集聚效应的重心地，承载50万松江城区常驻人口，10万松江大学城师生，近百万人口导入量的松江出行首选之地，以其超人气的聚集效应独领松江商业发展新里程。

　　地铁四大出入口，四面引导人流九号商业广场，创造性将地铁四大出入口直接连接商场，四面引导人流，极大范围的增加消费者在商场内的逗留、消费时间，滚滚客源无处不在，确保财富无死角，铺铺旺场，家家火爆。

　　时尚购物新体验，吃、喝、玩、乐一网打尽

　　近45000m2主题商业中心+休闲商业街的产品规划，全方位发布国际流行新趋势，时尚购物广场、时尚餐娱中心、家居体验馆、运动健身中心、动感乐园……吃、喝、玩、乐一网打尽，组合极敏锐的流行元素，挑战极具个性的生活领地，成就松江极具时尚气质的购物心动地。

　　理财指南

　　何谓“一铺养三代”

　　俗语说“一铺养三代”，这是对商铺价值的最简洁的解读。打个比方，一间30平方米的商铺，在收回成本后，如果保持租金一年5万元，则正好能满足一个家庭的基本生活费用。若干年以后，家庭基本生活费用会有所提高，但店铺租金的增值也基本同步，因此一铺就能“养”三代。如果你拥有二铺，就可能使三代过上小康生活；拥有三铺，则可使三代的舒适生活得到保障；四铺、五铺……，生活则会更好。

　　目前投资商铺的人群大致分为四种：购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主；包租客以批发价的租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当的包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润；自营商铺；投资养老。

　　与其他投资不同，商铺具有两种增值手段。一是转租，二是自营。一般而言，投资小型商铺的租金收益，绝对高于把钱存入银行的利息。同时，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。从而，“一铺养三代”在这种意义上是可以实现的。

　　专家提醒：商铺投资谨防三大误区

　　随着商铺投资的火热，人们对于投资回报率的信心与日俱增。然而，商铺是不是就绝对使取之不尽的金矿呢？专家提醒，商铺投资谨防三大误区：

　　误区一：商铺是挖不完的金矿

　　投资可以分为“金、银、铜、铁”四种，商铺投资一直被认为是“金”，又有“一铺养三代”的说法，这都说明了商铺投资具有较高的保值增值功能。但是投资商铺，并不意味着就一定是捧到摇钱树，巨库的撤场、第五大道的败落、碧溪家具广场的“潜逃”，都是惨重的教训。商铺投资较其他种类地产进入难度偏大，投资价值组成、投资回报所需的技术条件相对复杂，投资之前如果没有对投资项目本身做好细致的考察分析，往往会造成难以收回成本的后果。

　　误区二：现实回报率决定投资收益

　　回报率是不少人投资商铺的首要标准。但是，一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，现时的投资回报率并不应是其最为关心的，投资者更为关注的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间，在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的，现时的回报率不具备代表性。

　　误区三：大项目等于高回报

　　普通投资者缺乏经验，往往认为大开发商做的大项目就是投资回报的保证。在这种思维下“超大型商业广场”，“十万平方米商业中心”就成了追捧的对象。但碧溪家居广场等大项目的失败告诉我们，“大”反而可能带来更多风险。理性分析才是当务之急。

　　理财故事

　　“四三二一理财法”让我受益

　　主人公：孙先生，35岁，私企销售经理，月薪12000元

　　自述：刚参加工作时每月赚3000元，后来每月赚到一万元有余，虽然薪水涨了不少，但感觉兜里的钱还是和以前一样，每月都紧巴巴地。

　　一开始我强迫自己在发薪那一天就把收入的一部分存起来，渐渐地，我觉得存钱的利息太低了，还得交利息税。经朋友推荐，我自己认真研究了一下，也加入了炒股大军，年前在两只股票竟也有了挺大的回报。可是我琢磨股票这东西毕竟风险比较大，而且近来股市动荡得厉害，于是把赚来的取出来存上，打算投身商业地产。

　　综合了这么多年的理财经验，简单说来是这样一个“四三二一家庭理财法”。即一个理财金字塔，对于有一定经济基础的家庭或个人，可以结合自己的具体情况，按以下比例来分配剩余收入：40%用来储蓄，30%投资实业，20%买股票和债券，10%买保险。

　　这样的理财观很好理解：储蓄让我平日中有零用钱，还能够存下一笔以备不时之需；还房款成为固定部分的开销；买股票尽管有输有赢，但只占收入的20%，绝对不影响大局；人寿保险则变成了应急时(发生意外或疾病)的“现金保障”。

　　自从形成了这个家庭理财金字塔，我感觉自己的生活有了很大的改善，不但有了稳定的积蓄，还能从投资中获得一些回报，理财的计划性确实让我获益匪浅。( 作者:张静、黄清清)

责任编辑：盛丽华