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　　中新浙江网3月18日电 浙江房地产开发企业的融资渠道对预售的依赖度很高。一旦市场销售形势不好，融资困难将成为左右开发企业持续快速发展的重要因素。

　　日前，在杭州召开的浙江房地产发展模式论坛上，开发商如何破解资本困局成为焦点。

　　随着2005年国家对房地产市场开展宏观调控以来，依靠政策扶持和巨大市场需求培育起来的众多房地产企业在“茁壮成长”的同时，也一步步地陷入了发展困境中。而现在，房地产开发企业是否拥有合理的融资渠道成为左右企业持续发展的一个关键因素。

　　资本困局

　　近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，开发投资额从1990年的9.5亿元发展到2007年的1820.8亿元，增长达190多倍。迅速繁荣起来的市场培育出了一大批优秀的本地房地产开发企业。然而，危机正在逼近浙江房产开发商。

　　一方面银根收紧、企业贷额门槛提高、打击囤地和惜售等调控政策越来越强；另一方面贷款利率屡次提高、首付比例大幅增加、不明朗的市场走向，这些加重了买方的观望情绪，抑制了市场需求。同时，拥有日益扩大的二手房源的中介行业也在不断“侵蚀”着开发企业原有的市场份额。

　　浙江省房地产协会会长唐世定表示，浙江房地产开发企业的融资渠道对预售的依赖度很高。一旦市场销售形势不好，融资困难将成为左右开发企业持续快速发展的重要因素。

　　此次，浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心在论坛上发布了《2007年浙江省房地产业发展报告》显示，定金及预付款、银行贷款、个人按揭贷款、自有资金依次是浙江省房地产开发企业的主要资金来源，四者的资金规模分别占开发总资金的35.2%、19.6%、18.2%和10.5%。其中，定金及预付款和个人按揭贷款的占比比2007年上半年有了较大幅度的提升，而银行贷款则有较大幅度的下降，自有资金比重也有所下降。

　　央行近日公布金融运行数据显示，2月末，金融机构人民币各项贷款余额27.22万亿元，同比增长15.73%，增幅比上年末低0.37个百分点，比上月末低1.01个百分点。当月人民币贷款增加2434亿元，同比少增1704亿元。

　　事实上，从过去几年的发展情形来看，开发商更加依赖于银行给予的贷款，以保障开发正常运营。贷款切断以及定金、预付款政策的收缩将直接困扰开发商。

　　资本之外

　　宏观调控效应日益明显，对于众多浙江的房地产开发商而言，这一点已不言自明。然而，除了资本以外，浙江的开发商还面临其他诸多问题。《2007年浙江省房地产业发展报告》显示，至少存在四大方面问题。

　　第一，快速上涨的土地价格带来的资金压力。在国家宏观调控政策、土地资源稀缺等因素的影响下，2007年浙江省房地产业购置土地的面积比2006年减少4.6%,为1804.2万平方米。但是，购置土地的总金额达到了491.5亿元，同比增长了14.6%，表明单位土地成长增长显著。平均来看，2007年上半年我省每平米土地价格为2036元，下半年增长到了2724元，上涨了33.8%。购置土地占去了房地产企业很大一块资金，这迫使越来越多的房地产企业不得不联合起来，抱团拿地，共同开发。如广宇集团和西房集团联手以17.1亿元拿下杭州东南面粉厂地块。

　　第二，如何把握市场新需求带来的商机。2006年，个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%，2007年上半年占比达到91%，个人购房是我国房地产市场需求的主体。浙江省城镇居民的住房自有率已经超过80%。2007年的住宅市场“四季波动”表明，在改善型需求和投资性需求的比例提高以后，市场的波动性和敏感性显著增加。如何激发和满足新的市场需求成为各个房地产企业未来竞争的焦点之一。

　　第三，企业能力不足带来的经营风险。随着房地产市场竞争更趋于激烈，企业品牌的竞争将趋于关键。规模化发展、跨区域扩张成为许多企业的选择。目前，浙江省房地产在理性竞争方面还存在三方面的考验：一是融资渠道的拓宽和创新能力，二是品牌的打造和运行能力，三是企业的运行效益。

　　第四，随着全国甚至香港、新加坡大量一流房地产企业的大规模“入侵”，浙江房地产企业开始在家门口面临全国性甚至国际性的竞争，压力和挑战陡然加剧。“这是压力，但也是机遇，因为我们有了在家门口向一流企业学习的机会。”浙大博士生导师贾生华教授认为，浙江的房地产企业在和高手过招竞争的同时，还要注重向对方学习，并走出自己独特的发展之路，从而在未来全国性房地产市场格局中占据重要的一席之地。

　　转型压力

　　房地产市场的活跃以及较高的行业利润水平，吸引了许多企业进军房地产业。浙江许多城市冒出一个又一个新的“地王”，巨额土地购置成本成为行业进入的一大门槛，一些中小企业面临着生存困难。2007年上半年，杭州等城市的宗地总价动辄十亿元，甚至数十亿元，如世茂集团以20.04亿元、旅游房产以16亿元、雅戈尔以14.76元、绿城和滨江联合以36.3亿元宗地价格进入市场。大企业之间的激烈竞争使得土地的单价和宗地总价不断上升，行业进入的资本实力要求不断提高。

　　同时，随着竞争加剧，浙江房地产市场的集中度不断提高，规模最大的前三大企业的市场份额由2004年的1.7%上升到了2006年的2.4%。一级企业的开发投资额占全省开发投资总额的比重也已由2004年的6.4%提高到2007年的8.0%。房地产市场集中度的逐渐提高，表明产业进入门槛正在提高，房地产产业也逐渐走向成熟，正迈向由少数几家大企业主导市场、中小企业共存的市场生态格局。

　　从20世纪90年代初开始，经历了一个15年的市场培育期，房地产业逐步发展起来。但是不管好坏只要做房地产就容易赚钱的时代已经结束了。面对日趋严峻的竞争形势，浙江房地产企业不得不面对行业转型问题。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授指出，房地产业在过去的粗放发展阶段，行业价值中枢在“土地运作”环节，企业发展快慢和赢利能力主要取决于土地获取和土地储备。在到来的产业整合阶段，政策环境趋于中性，企业经营管理能力直接决定它的竞争力和发展速度。

　　在过去10多年的快速发展阶段，我国多数房地产企业的典型商务模式是“拿地——开发——销售——再拿地”。由于每块土地的差异很大，企业基本上是以“土地运营”为中心，对土地量体裁衣，设计适合宗地条件的房子，然后推向市场销售。随着行业转型期的到来，部分企业进入快速扩张和规模化经营的发展阶段，现有的“开发商模式”就不能适应企业发展的需要，标准化产品、高效率生产、品牌化推广、快速运营等就成为房地产企业的首要任务。即根据自己的产品特点和运营能力，寻找合适的区域、城市、区位和地块，形成“产品——土地——产品”的商务循环。在形成企业自己的产品和品牌后，再从“制造商”的角色进一步向“投资商”的角色转化，形成“资本——产品——品牌——资本”的商务循环，加快企业扩张和持续成长的动力。

　　“商务模式的创新相当于重新定义产业标准和游戏规则，重新分配产业链的价值结构，这将是未来房地产业的发展方向，也是浙江房地产开发企业突破资本困局的有效途径。”贾生华说。(作者：刘立峰)

责任编辑：盛丽华