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买卖不受新政限制 浙江炒房客转战商铺、写字楼
来源:今日早报 发布日期:2010-04-29
 

  “楼市调控政策出来后,原来打算买房子的温州、台州等地炒房客,现在都来询问商铺。”陈先生是杭州钱江新城华邦地产的员工,最近他明显感觉到商业地产开始走俏起来。

  SOHO中国董事长潘石屹最近也发表了一番言论:“房地产调控政策主要针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到影响。”与此同时,不少业内人士也认为,新政甚至有可能会刺激商业地产的发展,杭州商住倒挂时代有望得到扭转。

  记者昨天(28日)了解到,银行也在勒紧住房信贷钱袋子的同时,对商业地产敞开了大门。新政推出后,嗅觉敏锐的民间资金,纷纷另觅战场,除股市、实业领域外,部分资金开始流向商业地产。

  现象钱江新城炒房客转投商铺

  在杭州钱江新城板块的核心区域,盛世钱塘和金基晓庐两个高档楼盘交相呼应,因地理位置优越,炒作概念大,先前一直活跃着众多来自温州、台州等地的炒楼投资客。这从盛世钱塘正门的商铺,密布着20多家中介公司就可见一斑。

  要不是国家出重拳打压炒房,中介公司人士保守估计,这里的房价炒到5万/平方米左右,不成问题。

  自国家打出房贷调控重拳后,“二套房提高首付和利率”、“限制异地炒房”和部分银行“叫停第三套房贷”等措施,给炒房者造成了直接打击,曾经投资一度活跃的钱江新城楼盘,也陷入了僵局。楼盘附近房产中介的客户经理,也难得有休息的时间,在店门口聊聊家常。

  最近,盛世钱塘的一位房东因急需用钱,不惜将一套原价240万的LOFT,以降价40万的代价转了手。因为谁也不知道,楼市的春天何时重来。

  投资住房成了泡影,这些来自温州、台州等地的炒房客,便纷纷将目光转向不受新政影响的商铺。

  “楼市出调控政策后,原来打算来买房子的温州、台州等地炒房客,现在都来问商铺。外地人跑来买,既没有地域限制,申请银行贷款也比较松。随着楼盘入住率的提高,万象城等的开业,这一带的人气也会越来越旺。”华邦地产的陈先生介绍。

  “上次有客户来咨询投资商铺的事,可惜商铺房东都舍不得卖。一楼有几间商铺,因在地下,客户不喜欢,所以没有下单。最近二楼有一套商铺刚挂出来卖,要是客户知道了,可能很快会被抢走。虽然钱江新城板块的商铺比较贵,但租金不错,投资回报率挺高。”陈先生说。

  银行贷款大门向商业地产敞开

  叶小姐是杭州一家股份制商业银行房贷部门的工作人员。眼看最近的房地产调控政策主要针对住宅市场,而商业贷款没有受到什么影响,银行在额度上也有所支持,原本想买房的她也动了投资商铺的念头。

  “尽管商铺和写字楼贷款业务,一直都没有住房贷款业务来得好,但现在房子没得买,投资成本也高,租赁也不如商铺好,有个朋友想去投资湖州织里的童装市场,我也想去看看是不是有什么机会。”叶小姐介绍。

  她算了笔账,一位朋友在五六年前花了近百万,在义乌小商品市场投资了1间一楼很小的商铺,现在租给别人每年可以稳收二三十万。

  叶小姐介绍,房贷新政出台后,二套房首付也提高到50%,利率不低于基准利率1.1倍,投资者投资住宅没有了更多回报空间,住宅、商铺、写字楼的杠杆效应被同化了。而此次商铺不在二套房贷新政的界定范围内,在这种情况下,选择好的商铺、写字楼的租赁回报会比普通住宅更大。

  代理湖州织里中国童装城的杭州左盛房地产营销有限公司的刘小姐也介绍,两周时间不到,童装城每平方米已涨了200-500元。

  “房产新政刚出来不久,很多原来做住宅的客户,将投资转向商业地产,特别是2-3线城市的商业地产,觉得升值空间更大。上回,温州、台州等地的客户,专程来到杭州住在杭州,因为要买商铺的人多,需要排队。”

  专家商业地产投资仍需谨慎

  看着身边的朋友一个个在寻找新的投资渠道。原本炒房客的余先生,在几乎卖完住宅后,也开始四处搜集和打听关于商业地产投资的信息,看是否值得投资。

  “投资商业地产还是要谨慎,要看最近市场销售情况如何,实际需求量有多少,毕竟商业地产的使用年限短,客户群不多。”农业银行省分行财富管理中心主任余东升表示,银行并不是看客户申请多少商业地产贷款,就放多少,也要看客户的承受能力如何。

  而我爱我家市场研究部经理周包军指出,普通住宅和商业地产,并不是简单的跷跷板关系。天天和二手房打交道的他,给出了三个理由:春节后,杭州二手房市场的购买者不少是自住性购房者,他们原本打算买住宅,商业地产市场再好,需求结构也不会转到商铺、写字楼上。其次,商业地产的贷款首付要五成,细细算来贷款成本也不低。另外,商业地产在杭州的关注度一直不高,涨幅一直低于住宅。

  深发展杭州分行个人信贷部负责人杜志良也认为,在杭州,商业地产不一定会成为新的利润洼地。

  “杭州的定位是宜居城市、休闲旅游城市,不像北京、上海商业味那么浓。加上原来杭州商业地产的供应量就不大,主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈等地,市场积淀不多,租赁比不高,加上商业地产的水、电、煤等参照商用,成本比较高,恐怕难以吸引投资客。从杭州历史上看,商业地产也从来没有疯狂过。”

  “所以,尽管现在普通住房的投资成本提高,和商业地产投资成本拉平和靠近,但排除后续政策影响,将来住宅未必处于下风。商业地产会不会成为估值洼地,还有待观察。”

  开发商

  杭州“住商价格倒挂”

  现象有望扭转

  和银行业内人士和中介人士的看法不同,房地产开发商却认为,商业地产的蛋糕并不小。

  “的确,杭州是休闲旅游城市,商业地产只能在钱江新城、滨江、黄龙商圈等地局部红火,在杭州全面红火并不现实。”浙江华峰房地产开发有限公司办公室副主任蒋大庆说。

  “但是,应该看到,房子也就是这几年涨得快,有些商业氛围浓的商业地产,其实也涨得快,只是大家都把目光盯牢了住宅。商业地产的需求和价格都是在健步往上走的。”他举例,钱江新城的写字楼,目前每平方米的均价在2.5万/平方米,比附近楼盘售价低。除经济复苏外,随着商业氛围的逐步浓厚,钱江新城的商业地产售价和租金也会逐步拉升。

  西湖、钱塘江、运河,可以说,是水成就了杭州这个城市。如今,一个以“金沙湖”为中心展开一座城的现代演绎,在下沙东部逐渐上演。和别的开发商在那里投资楼盘不同,去年11月,浙江万亚置业有限公司在下沙金沙湖畔,别出心裁地投资了一处商业地产。

  该公司常务副总王润南表示,随着房地产新政的陆续出台,预计国内住宅市场会在3-5个月内进行调整,甚至价格下沉5%-10%。基于杭州的情况,杭州住宅短期内可能会出现有价无市的态势。但随着房地产市场的调整,商业地产的抗跌性会逐步凸现出来,也许还会逆势上涨。很多投资客看没有地方投资,很可能会投资商业地产。

  他分析,和住宅相比,商业地产目前的贷款不受限制,可以居住、投资和出租。“外地客户也不受限制,目前前来咨询和预订的客户中,就有部分是外地客户。”

  “我看好杭州商业地产的未来。因为杭州本身是商住倒挂,现在住宅市场受政策打压,商业地产会返璞归真,恢复其本来的价值。在国内不少城市,都是商业地产价格大于住宅。”

  王润南告诉记者,这几年在杭州,酒店式公寓、LOFT等已经异军突起,顺应未来的生活理念。虽然商业地产的水、电费成本比住宅高,但和住宅投资成本相应要支付利息相比,还是少的。

  小贴士

  商业地产

  就像温吞水

  不管投资商业地产是否正当时,蒋大庆还是给出了投资商业地产的实用小贴士,让大家对投资商业地产有个了解。

  “之前温州炒房客之所以不大青睐商业地产,是因为他们投资有个特点——要求回报快。有的民间资本是高利贷借来的,每天的成本很高,所以他们会算一笔账,看增值幅度是否值得投资。”

  “从投资的角度看,个人认为,商铺投资是比较好的,和这几年暴涨的住房相比,在杭州涨幅不大的商铺有很大的潜力。最关键要看眼光如何,是否看得准,而不是人云亦云。眼光就要看区域的人气、政府的规划等。如在合适的地段,找到合适的商铺,今后可能翻番。”

  此外,和投资住宅相比,商铺投资就像一壶“温吞水”,是慢慢烘上来的,持有时间要长,投资者需要耐得住性子。(作者:徐静休)

责任编辑:江爱冬


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