商业地产利益诱人，但在观念、设计、运营、招商、管理等方面存在的种种误区，说明许多开发商对于商业地产的基本特征、商业地产的专业化要求，还缺乏足够的了解。近年来，我国商业地产的发展迅速，某些地方存在过热过滥的现象，这不仅仅是一个政府宏观管理的问题，而是一个社会的投资领域对商业地产的认识问题。因此，首先需要开发商、设计商、运营商对商业地产有一个正确的认识，对它的内涵有准确的把握和全面的理解。但是，从目前来看，我国商业地产发展还存在许多误区。

　　误区1：房产价值评估错误——黄金商圈里的“不毛地”

　　在大连奥林匹克电脑城附近的商业核心地块，现在还有一处“极具个性”的商业地产物业，从它建成开始，蜷伏至今仍然没有启动，这处包括1万平方米商场与2万平方米住宅已空置了三年，在这片黄金地段，算得上是一个异类，与周围沃尔玛、万达等几大卖场形成了鲜明对比。

　　去年，浙江某连锁运营商曾派人专门去了趟大连，为的是考察当地的商业地产项目，那里的若干商业地产项目适合在未来从事专业IT Mall的经营，提前占领市场据点显然是未雨绸缪之策，这处商业地产项目也在计划之列。不过因为开发商的“习惯性思维”，巨大的分歧出现了：

　　在谈判过程中，双方问题的焦点在于，以什么价值标准来衡量这块商业地产的价值，从而得出合适的出让或出租价。根据颐高集团事先的测算，以每平方米9000元的价格收购下来，是未来有盈利空间的一个临界价格点。

　　但是该物业的开发商负责人说，三年前，百安居想以每平方米1万元的价格整体收购，当时楼上住宅的价格只有每平方米3000元，我们没有同意那次收购，现在住宅的价格已经涨到了每平方米6000元，我们还会以9000元的价格出售吗？

　　一年过去了，也许是财大气粗，开发商宁愿每年向银行偿还上千万元的贷款利息，也不愿意“低声下气”地把物业租出去。该连锁运营商一位高层人士认为，一些从未从事过商业地产经营的开发商只是把商业地产的价格与住宅进行简单的对比，这种“比较法”是得不出商业地产的真实价值和价格的，这是两类完全不同的物业形态。

　　运营商的收购行为，往往更看重商业物业的回报率，一般来说，8%是目前国内商业物业的均衡点，如果一个商业物业项目连基本的商户、渠道、商流都还不具备，它有什么理由奇货可居呢？

　　误区2：产权式商铺——散了的队伍没法带

　　“即日购买，即返两年以上租金”

　　“开发商负责出租，坐享8%的年回报率”

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　　从2004年开始，产权式商铺一度成为市场投资热点，“5年包租”甚至“10年包租”让投资者趋之若鹜。不过好景不长，产权式商铺迅速暴露出问题。北京的锦绣大地物流港、第三极、巨库时尚商业广场，杭州的涌金广场、太平洋商业中心、东方商城等。一些地方房管部门不得不宣布，停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。引来政府主管部门出面叫停，产权式商铺可谓“罪莫大焉”，人们这才开始理性地看待这一商业地产模式。

　　“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率。但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，整体物业万一经营不佳，价值打折扣甚至严重套牢的只是众多商铺业主，对于并不拥有产权的管理者来说，其实毫无风险。如果当初售出的铺位价格高高在上，那么投资者很可能从此卖不掉，租不出，从此血本无归。

　　SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有难脱非法集资之嫌。还有产权拆分，产权式商铺很容易导致纠纷，不利于统一经营。

　　也有成功的产权商铺，这对开发商、运营商的能力要求非常高。

　　误区3：先造房后招商——拍脑袋的豪情

　　位于上海青浦区新凤中路的上海国际小商品城总建筑面积40.7万平方米，按照最初的设计，集娱乐、美食、购物和办公于一体的中心购物街区，但是从2006年年底交付后，一直处于闲置状态，走过市场周围，便能感觉到冷清的气氛。

　　在市场大省江苏以及临近的上海，你经常可以看见类似的空置“××城”，它们有共同的特征：都建在地广人稀的郊区(多靠近国道、省道和高速公路)，占地面积都在两万平方米以上，商铺户型多为“底铺顶宅”的两层或三层格局，市场定位多为小商品、服装和纺织品。令人奇怪的是，即使有几个市场在这样的路子上走不通，依然有不断的开发商愿意“一条道走到老”，也依然有众多的中小投资者愿意“前赴后继”……

　　造大市场没错，错在开发商先造房，后招商，最后不得不留下一堆烂摊子。

　　首先是定位。

　　商业地产从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划环环紧扣。拿了一块地，到底做什么，十个开发商可能有八个从来没想过到底为什么要做现在这个市场，是否有足够的资源为未来的商圈提供支持。多数老总也许只是看了别人的市场生意好，就决定复制一个，以为市场更大、铺位更多，就能吸引大量的商家进驻。这种“拍脑袋”的方法看似豪气冲天，其实反而造成市场的“错位”，等市场建成了，商铺卖出去了，才知道这种业态在当地根本没有完备的产业群、渠道、物流的支持，最后开发商只得悄悄“撤离”。

　　比如沃尔玛，店面3公里半径内人口必须达到20万，还要有极其便利的物流系统，而在多数郊区建设的专业Mall中，事实上都达不到这样的要求，即使给沃尔玛留了“位置”，它也不会轻易入驻。其实市场的定位也不难解决，前期经过详尽的市场调研，完全可以为市场确定一个基本正确的方向，不致于“亡羊补不牢”。

　　其次是规划和策略。

　　在招商过程中，应当先期找到对口的大型品牌客户，确定之后再开工建设。谈好了大客户，再去招商小业主，这样有助于市场顺利招商。一旦确定了市场的定位，要想成为一座有准备的专业Mall，在硬件设计时，必须要考虑诸多细节，以适应入住的不同业态的需要。许多的空置商业城，便犯了这个错误，根本不考虑商铺的大小、层高、格局、配套等因素。比如，如果在招商计划中须引进沃尔玛、家乐福等大型超市，那么必须考虑开间的层高、楼板承重等具体指标，如沃尔玛的层高应在5-6米，楼板承重要求800公斤以上，这些硬件指标是大型超市的基本开店标准。而如果设计成鞋业批发集散地，那么在单独的商铺设计上，应当做成狭长型的铺位，并考虑夹层，便于鞋业批发商有私密的空间向客户展示最新的产品。诸如此类，目前大多数市场规划根本就做不到。

　　误区4：融资——美丽的泡沫

　　。。。。。。误区5：价值生态链——难煮的“功夫茶”。。。。。。