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徐王婴:房地产, 减少库存是硬道理

来源:浙商频道—浙江都市网  发布日期:2014-09-10
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  关于限购松绑,时至今日仍有不少指责之声。好像松绑就是救市,松绑就会抬高房价,就是与人民为敌。

  笔者却以为:当下的房地产市场,不是要不要救的问题,而是“如何救”的问题。而松绑,仅仅是把行政之手收回去,还不算救市。救市,就是要拯救一个行业于崩溃边缘,以免整个经济受这个行业拖累而走向危局。

  正如外媒所说:供应过剩已成当前中国房地产市场的“首要问题”。财经评论员马光远则强调:80%以上城市的限购已经没有任何存在的必要;但是,取消限购仍救不了当下的房地产,因为房子太多。

  中国的房子真的太多了吗?虽没有完整的统计数据,但仅以杭州为例亦可窥一斑。有数据显示:杭州市执行限购以来,2010年4月市区新房库存量为22454套;但截至2014年6月份库存量达到132184套,翻了5倍。笔者想强调的是,也许人们还未意识到,过剩的不仅仅是住宅地产;在电商冲击传统市场,在传统制造业面临转型升级,在全国掀起反腐倡廉高潮的当口下,全国的商业地产、工业地产、甚至旅游地产都迎来了过剩潮。可以预见的是,随着中国经济从高速发展转为中速发展,随着中国的人口下降和老龄化加剧,可能会有一个比住宅地产更大的泡沫风险,那就是全国各地的开发区以及各个新城的商业综合体。

  还是以杭州为例,延安路曾是杭州主城区的商业大动脉,无数品牌通过“入驻延安路”来标榜自己的商业价值,这条街也曾流传出日租金100元/平方米的惊人天价。但如今正在兴起的却是关店潮,息日车水马龙,而今门庭冷落。

  有报道说,随着新建住宅增加、人口下降和老龄化加剧,日本许多城市都出现了住宅过剩问题,成为地方政府的“烦心事”。如果中国房地产这种供过于求的问题得不到化解,甚至还在加剧的话,日本政府的“烦心事”也许迟早会降临中国政府。

  当然,这种过剩,依靠行政的“限降令”是行不通的。笔者认为,通过行政手段人为限制房价下跌,不仅挽救不了房地产,而且很可能使一些资金链本来已经很紧张的开发商心生幻想,丧失以价换量的时机,彻底走上绝路。所以,政府要做的不是对价格的管控,而是对市场流通的激活。从这个角度讲,与其“限降令”,不如财政鼓励开发商的降价潮。

  事实上,地方政府的救市也是无奈之举。因为房地产已经“成功”绑架了中国经济。有数字显示:房地产投资占GDP15%以上,对中国经济增长的贡献在20%以上,土地收入占地方财政70%以上,房地产行业去年12.2万亿的融资占中国全社会融资额70%以上。这些令人瞠目结舌的数字意味着,房地产一旦出大问题,中国经济必然硬着陆。

  也许,正是基于对当前房地产市场拐点确立的判断,住建部部长陈政高在其上任后的住房城乡建设工作座谈会上,对房地产政策完善提出了三点落实意见:“千方百计消化库存;进一步加强房地产结构调整;以及完善房地产项目周边配套设施”。

  “千方百计消化库存”。笔者以为这是抓到了问题的本质。这不仅是防患于未来产生更多的“鬼城”;也是节约土地资源,退林还耕的需要。

  但如何才能帮助库存的消化?很多人以为当下中国房地产市场出现全面回调的关键是流动性的紧张,以为只要央行放水就能解决问题。但这不是房地产危局的根本之因;而且,中国的货币政策已经没有太大的调整空间,即使存款准备金下调,整个市场的预期都不会发生大的逆转。

  所以说,相对于货币政策而言,调整供需关系更为重要。也就是说,首先要盘活存量、控制供给,借用过去“限购”一词,也许将来可以推出“限供”?另一方面,政府要做的是减少交易中的环节和费用,以激活市场流动。

  更为具体的,可以按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的住房发展总体方向,逐渐减少行政措施的干预,发挥市场在资源配置中的决定性作用,也要更好地发挥政府的作用,比如根据住房实际情况科学制订住房发展计划,并以此为依据制订土地出让计划、合理推进保障性安居工程,真正对房地产市场实行分类调控。

  再有一个并不周到的想法,为了最大限度地减少资源浪费,在搭建保障房体系的时候,政府能否以盘活存量的原则,把那些已经空置的开发区、产业园甚至烂尾楼收为己用,然后用之于民?

  而对于市场化的一块,政府能否出台税收等奖励政策,一是鼓励和支持开发商降房价;二是鼓励消费者住得更宽敞、更舒适。因为,房地产毕竟还是一个行业;一个对经济有诸多拉动作用的行业。

  无论如何,减少库存是当前房地产市场的硬道理。

责任编辑:江爱冬