广州国际玩具礼品城：和李嘉诚一起“捂盘”

　　位于广州市黄埔国际物流园区的“广州国际玩具礼品城”，是李嘉诚长江实业在内地的首个商业投资项目，如今成了广州当地人人皆知的“空城”。开业至今，800多家商铺只有300多家开门营业。

　　不过，玩具城那块巨大的介绍牌上“长江实业”、“和记黄埔”的字样，一直给人巨大的信心，因为背后的那三个字，是商业诚信和商业才能的象征。

　　广州国际玩具礼品城总建筑面积40万平方米，总投资15亿元，由长江实业、和记黄埔与广州国际玩具中心有限公司组建合资公司投资、建设、运营，本来预计建成后将成为全球最大的玩具礼品交流中心，并在2003年被列入广州市三个示范性高级批发市场之一。

　　2005年10月开业的首期投资4.5亿元，建筑面积10万平方米，有产权商铺800个。销售之初异常火爆，认购面积超过18万平方米，认购率达180%，认购客户达1500多家。在其完全出售之后将会达到30个亿的销售额，预计能够赢得15个亿的利润。

　　尽管现在的玩具城还是一座空城，但投资者依然对其怀有足够的信心。首先，这不是一个“拍脑袋”的项目，它的背后是世界玩具产业的巨大市场。

　　有资料显示，2001年全球贸易额达到690亿美元，而中国是主要生产和出口基地，其中玩具产量占全球70%以上，2003年中国玩具出口额已突破100亿元，产品主要出口美国、欧洲和日本等发达国家和地区。正因这个巨大的市场空间，吸引了李嘉诚斥巨资打造这个大型项目。如果项目进展顺利，预计玩具城的进场商家将超过3000家，年交易额将超过200亿元，对上下游与周边地区的经济辐射与拉动效应有可能达到500个亿。

　　李嘉诚也绝不是国内急急卖了项目就套现走人的投机商，他能把长江实业与和记黄埔都带到广州，足以显示李嘉诚的诚意，在内地的投资项目中，也许还没有哪个商业地产能够有这么响亮的名头。

　　早在2004年11月12日，广州国际玩具礼品城以内部认购形式开始选铺，不到一个上午，“试水”的500间商铺全部售罄，开发商立马回收资金7亿元。此后广州国际玩具礼品城项目专门到义乌、上海进行推销，在上海购买者达到了25%，在义乌的签订面积达3万多平方米，签订金额高达3亿多元。投资者许多是冲着李嘉诚来的。

　　说起玩具城的未来，长江实业执行董事、玩具礼品城董事长钟慎强表示，广州国际玩具礼品城不是一般的商业地产，这一物业是长江实业的长久经营项目，将由长实直接经营管理。玩具礼品城的二、三期开发中，除了要建一座全球面积与规模最大的玩具主题公园外，还要开发与其配套的酒店、公寓。

　　现在，玩具城二三期正在启动建设，届时这里将拥有酒店、写字楼、公寓、玩具主题公园等，使得这里的配套更齐全，将可为今后玩具业的现代化发展提供空间。

　　空城祸首之一：“现代海盗”的地产掠夺

　　温州人金越在上海商业地产项目松江新城的商业街之一珠江新城买了一家店铺，此前，该街区的200多家商铺都销售一空，但是眼下的情况却差别很大。上海松江新城聚集了开元•地中海、安信生活广场、蓝桥休闲街、文汇峰景主题商业街、珠江新城等大大小小数十条商业街，街区很漂亮，但人气寥寥，已经形成大片的空城。还没开业，大批店铺就已经贴出了出售的纸条。

　　这样的故事，几乎每天在长三角每个开发区里上演。

　　业内人士认为，开发商的开发理念，是造成空城的一大主要原因，而其中最具有代表性，要算浙江的温州人。

　　“哪里有市场，哪里就有温州人。”

　　温州改革开放20年之所以取得迅速发展，一个重要的原因是，温州人敢于、善于开拓市场。造市场是温州人打天下的绝招，从上世纪80年代开始，温州人“造市场”席卷全国，仅泰顺一地就有数百人在全国各地甚至国外办市场，而且大多是小商品和建材行业，其中不乏几十个亿规模的项目。这种造市场大多是一个拉一个，一个帮一个，才有了今天的规模。

　　最近几年，造市场已不适应新的市场环境，大批温州商人开始进入商业地产的开发。这种新模式通常是由一个实力强大的温州企业先在异地开发一个商业地产项目，再带动一批温州商人，从而形成一个强大的温州品牌聚集地。

　　由于温州当地的绝对房价高于全国平均同期水平，所以温州人常常在其他城市寻找价值更低的房产品进行投资，投资过热导致空城现象增多。2004年，温州银监分局的调查显示，温州目前的民间资本约为1500亿元人民币，而目前已至少有370余亿元资金常年跨区域流动，用于企业外迁和房地产投资。

　　本来，异地商业地产开发这种创新模式，可以使温商能够在新市场环境中更快更有效地实现市场开拓，也利用温州活跃的商业元素刺激当地经济的发展和商业的繁荣，是一件双赢甚至多赢的好事。但是，由于自身“快速逐利”的特点，多数温州开发商的开发模式是“圈地-卖房-圈钱”的恶性循环。

　　在这个模式中，因为造出来的商城、商业街区没有经过耐心、持续的商业氛围营造，商铺价值起不来，品牌商也不愿意进来，人气也无法得到提升，这样，出让土地的政府得不到政绩，购买了商铺的小业主获不了投资回报，唯有开发商快速套利，进入下一个项目的开发。

　　有人戏称，这些“打一枪换一个地方”的开发商，其实是地产资源的掠夺者，称之为“现代海盗”也毫不为过。比如苏州国际服装城、上海国际小商品城等，就是温州开发商留下的“作品”。

　　“造一座空城是对社会的犯罪。”如今这种商业地产的不良风气依然没有得到遏制，有可能还会出现更多的空城。

　　其实政府有能力控制“空城”现象，但是目前许多地方政府官员在政绩的驱动下，急功近利，给一些无良或毫无开发经验的开发商提供了可乘之机。

　　这些措施包括：一、出让土地时，应对开发商有所制约，须一次性交清土地出让金；二、在政府特定账户缴纳一定比例的保证金，确保开发商对商业地产后期有足够的后续经营管理；三、采取奖励政策，对成功开发商业地产项目，明显提升物业价值，营造商圈的开发商，实施多种优惠措施，优先考虑各种招商项目；四、提高准入门槛，删除一些实力小、资信低劣的开发商；五、控制每年土地供应量，避免过多项目一哄而上，造成空置率增加等。

　　“空城”商机：城中或有黄金屋

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